Как оценить стоимость ущерба в квартире после арендатора

Вот и пришло то самое волнующее время: арендатор съехал, вы заходите в свою квартиру, ожидая, что всё будет так же чисто, аккуратно и красиво, как в тот день, когда вы передавали ему ключи. И тут… сюрприз! Стены в пятнах, в ванной трещина в раковине, холодильник с чем-то подозрительным на задней стенке, а на балконе – коллекция пивных банок, похоже, с 2019 года. Ну что ж, кажется, пришло время не просто немного убраться, а всерьёз подумать, как оценить ущерб и попытаться вернуть хотя бы часть затрат.

Плохие арендаторы бывают у всех, даже у самых добрых бабушек, которые “никогда никому не отказывали” и “всегда с душой к людям”. Бывают такие жильцы, что хочется не просто ремонт делать, а вызывать священника, чтобы квартиру “очистил” от энергетики. Но давайте без паники. Сначала действуем по шагам. Оценить ущерб можно — и нужно — грамотно. Главное, не делать это на эмоциях и не бросаться словами вроде “я его посажу!” Лучше всё чётко посчитать и по возможности — оформить документально.

С чего начать: взгляд на проблему с холодной головой

Первый и главный шаг — не впадать в истерику. Да, вы ожидали, что арендатор будет беречь квартиру как свою, но на деле — он относился к ней как к гостинице, где полотенца можно уронить в унитаз, а двери открывать ногой. Это грустно, но не повод махать руками. Повод — взять лист бумаги и начать фиксировать.

Сделайте следующее:

• Возьмите смартфон и включите камеру. Снимите всё. Даже то, что на первый взгляд кажется неважным — царапины, трещины, пятна.

• Откройте предыдущие фотографии или видео, которые вы делали перед заселением. Если не делали — ну, теперь будете умнее. Но если делали — уже хорошо.

• Составьте список “было” и “стало”. Не надейтесь на память. Лучше сразу пишите.

И вот теперь можно переходить к оценке — по частям, чтобы ничего не упустить.

Стены, потолки, пол — всё, что обычно страдает первым

Стены любят быть местом для самовыражения арендатора. Особенно, если он с детьми, собаками, кошками или просто любит мебель с острыми углами.

На что обратить внимание:

• Царапины от мебели, особенно у углов.

• Пятна на обоях — от еды, вина, неизвестных субстанций.

• Порванные обои, проколы, следы от скотча и гвоздей.

• Следы детского “творчества”: карандаши, фломастеры, краски.

Потолок, как правило, пострадать может от:

• Протечек (особенно, если арендатор затопил соседей и вам не сказал).

• Насекомых (да, такое тоже бывает).

• Неудачных попыток ремонта.

Полы: здесь возможны:

• Вздутие ламината от влаги.

• Глубокие царапины.

• Сколы плитки.

• Залипшие жвачки. (Вы думаете, я шучу? Нет.)

Примерный расчёт:

• Поклейка новых обоев: 500–1000 руб/кв.м.

• Покраска потолка: 250–400 руб/кв.м.

• Замена ламината — от 1200 руб/кв.м.

• Демонтаж старого покрытия — ещё +300–400 руб/кв.м.

Уже тут можно насчитать приличную сумму, особенно если квартира большая. Поэтому всё фиксируйте, считайте площадь, делайте фото.

Санузел: место особого риска

Ванная и туалет — это зона, где, как говорится, “и стены слышат”, и трубы текут, и плесень растёт. Если арендатор был неряшлив — готовьтесь.

Проверьте:

• Раковину и унитаз — нет ли трещин, сколов, налёта, ржавчины.

• Ванну — особенно акриловую: не поцарапана ли, не обесцвечена.

• Затирку между плитками — не почернела ли.

• Слив — не забит ли волосами или чем-то похуже.

• Сантехнику — краны, душ, смесители.

Расценки:

• Замена унитаза: от 5000 руб.

• Замена раковины: от 3000 руб.

• Перетирка швов: от 200 руб/пог.м.

• Очистка засоров — от 1500 руб.

Плюс химия и рабочие — не забудьте это учесть.

Кухня — поле битвы

На кухне арендатор, как правило, оставляет самое интересное. Прогоревшую плиту, вонючий холодильник, сломанный кран, полки с засохшей лапшой и жир на шкафах, который не берёт даже сода с уксусом.

Проверьте:

• Работает ли плита. Газовая — особенно внимательно, тут и безопасность, и дорого.

• Холодильник — не воняет ли, не сломан ли мотор.

• Шкафы — не провисли ли двери, не оторвались ли ручки.

• Столешница — не прожжена ли сигаретой.

• Мойка — нет ли сколов.

Примерная смета:

• Замена кухни полностью (эконом): от 50 000 руб.

• Ремонт плиты: от 3000 руб.

• Холодильник б/у на замену — от 10 000 руб.

• Уборка “генеральная” — от 5000 руб.

Мебель и техника

Вы оставляли диван? Кровать? Стиралку? Шкаф? Арендатор мог использовать всё это без капли бережности. Особенно если сдавали “посуточно” или “друзьям друзей”.

Проверьте:

• Прожжён ли диван (это частое).

• Нет ли трещин у стёкол шкафов.

• Работает ли стиральная машина.

• Целы ли ножки у столов и стульев.

• Не провалилось ли дно шкафа.

Если что-то сломано:

• Диван: от 15 000 до 60 000 руб. за замену.

• Ремонт техники: 3000–10000 руб.

• Стул ИКЕА: 2000 руб. — мелочь, но их может быть шесть.

Мелочи, которые съедают деньги

А теперь то, что вроде бы “пустяки”, но набегает:

• Сломанная дверная ручка — 500 руб.

• Разбитое зеркало — 1500 руб.

• Перегоревшие лампочки — 100 руб. × 10 штук = 1000 руб.

• Разбитая посуда — в зависимости от комплекта, от 2000 до 8000 руб.

• Потерянные ключи — замена замка: 2500–5000 руб.

Вроде мелочи, но суммируйте — уже выходит кругленько.

Как оценить всё это документально

Если вы планируете предъявлять счёт арендатору — лучше всё оформить официально.

• Составьте акт осмотра. Можно от руки, можно напечатать. Укажите дату, адрес, что повреждено.

• Сфотографируйте всё. Желательно с датой.

• Привлеките свидетеля. Не юриста — просто друга, соседа, родственника, чтобы потом можно было сказать: “был свидетель”.

• Если арендатор отказывается подписывать акт — это не беда. Главное, что он был уведомлён.

А дальше — два пути:

• Попробовать договориться: “Давай ты платишь за диван, и мы расходимся мирно”.

• Если совсем всё плохо — идти в суд. Тогда можно нанимать независимого оценщика ущерба. Это стоит 5000–15000 рублей, но это официальная бумага, которая принимается в суде.

Как не попасть в такую ситуацию в следующий раз

Вы уже поняли, что лучше заранее подготовиться. Вот пара советов:

• Делайте фото квартиры до сдачи. С датой, с подробностями.

• Составляйте акт приёма-передачи с описанием состояния.

• Указывайте в договоре, что арендатор несёт ответственность за ущерб.

• Берите залог. Не стесняйтесь. Это не жадность, это защита.

• Проверяйте жильцов хотя бы по соцсетям и ощущениям.

Итого

Оценить ущерб после арендатора — задача неприятная, но выполнимая. Главное — не включать “мстящего арендодателя”, а действовать спокойно и с калькулятором в руках. Фиксируйте, фотографируйте, считайте. Не бойтесь просить компенсации, особенно если ущерб серьёзный.

И в следующий раз — пусть уж лучше квартира простаивает пару месяцев, чем потом разгребать чужую халатность. Вы сдаёте жильё — значит, вы инвестор. А инвесторы умеют защищать свои активы. В том числе — от диванов с пятнами и плиток с трещинами.

А если уж попался неудачный арендатор — пусть он хотя бы станет отличным уроком. Или материалом для весёлой (ну, почти) статьи.