Как инвесторы страхуют коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость — это вам не просто квадратные метры с кафелем и окнами. Это актив, бизнес, инвестиция, а иногда и головная боль, если что-то идёт не так. Офисные центры, склады, торговые площади, бизнес-центры и всё, на чём можно заработать, сдавая в аренду, попадает под это определение. И, как всё дорогое и важное, требует особого отношения.

Особенно когда дело касается страхования. Потому что если в квартире вы рискуете диваном и телевизором, то в коммерческом объекте на кону может быть целый этаж с арендаторами, оборудование на миллионы и обязательства перед банком. Так что страховка тут — не “хотелка”, а практически обязательный пункт в стратегии нормального инвестора.

Давайте разберёмся, как всё это работает. Как страхуют, от чего, зачем, на каких условиях и что стоит знать, чтобы потом не бегать по судам с круглыми глазами.

Что именно страхуется в коммерческой недвижимости

Первый вопрос — а что конкретно можно застраховать в бизнес-недвижке? Ответ: почти всё. Главное — выбрать правильно.

• Само здание. То есть конструктив: стены, перекрытия, крыша, фундамент.

• Отделка. Полы, потолки, окна, двери — то, что можно потрогать и испортить.

• Инженерные системы. Электрика, водопровод, вентиляция, сигнализация и прочее железо с мозгами.

• Общее имущество здания — лифты, коридоры, парковка, хозпомещения.

• Арендуемые площади. Причём иногда — с учётом отделки арендатора, если он вложился в ремонт.

• Доход от аренды — на случай простоя после аварии.

Короче, можно застраховать всё, что может сгореть, утонуть, развалиться, испортиться или стать причиной иска. Главное — правильно оформить и указать всё в полисе.

Какие риски учитываются в страховании

Риски делятся на стандартные и дополнительные. Вот что чаще всего включают инвесторы:

• Пожар. Это классика. Причём не просто “сгорело”, а “пострадало от огня, дыма, тушения, копоти и даже от взрыва”.

• Потопы. Прорыв трубы, авария системы отопления, затопление сверху.

• Природные катастрофы. Град, ураган, снег, молния, землетрясение — по желанию и в зависимости от региона.

• Кража со взломом. Если украли кондиционер, сейф, сервер или даже дверную ручку — это тоже может покрываться.

• Вандализм. Разрисовали стены, выбили окна, повредили входную группу.

• Несчастные случаи на территории. Посетитель упал, сломал ногу — его лечат, а потом он идёт в суд.

• Остановка бизнеса. Если арендаторы не могут работать, и вы теряете доход, страховая может компенсировать упущенную выгоду.

Уже видите, сколько всего может пойти не так? А если не застраховано — всё на плечах собственника. Ущерб, претензии, ремонты, восстановление, арендаторы с лицом “а как теперь работать?”.

Поэтому не странно, что нормальный инвестор первым делом включает страховку в расходы, и даже особо не обсуждает.

Страхование по схеме «всё включено»

Один из любимых подходов крупных инвесторов — комплексное страхование. Когда в один полис включено:

• Здание и всё, что к нему прикручено.

• Внутренние инженерные системы.

• Ответственность перед третьими лицами.

• Доход от аренды (в форме упущенной выгоды).

• Имущество арендаторов — по согласованию.

Это удобно. Один полис, одна страховая, один контакт. Оплата обычно разбивается на части, а проверка объекта проводится один раз.

Выгодно, если объект большой, сложный, с множеством арендаторов и высокой загрузкой. Особенно если объект — в кредит, и банк требует залоговую страховку.

Кстати, банк тоже хочет быть в курсе — ведь если что-то случится, он теряет залог. Поэтому часто именно банк выдвигает условия: какой объём покрытия, какая страховая, какие риски обязательны.

Какой вид ответственности страхуется

Отдельно идёт страховка ответственности. Это то, что спасает от чужих претензий. Вариантов тут несколько:

• Ответственность перед арендаторами. Если из-за аварии арендаторы теряют бизнес, могут потребовать компенсацию.

• Ответственность перед посетителями. Кто-то упал, поранился, получил травму — и вот уже суд, экспертиза, адвокаты.

• Ответственность перед соседями. У вас прорвало трубу — а пострадал магазин внизу. Его владелец будет не рад.

Инвесторы обычно страхуют это в обязательном порядке. Потому что исков в бизнес-недвижке может быть больше, чем покупателей в “чёрную пятницу”.

Страхование оборудования и инженерки

В бизнес-недвижке много всего с проводами. Станции, насосы, камеры, реле, серверы, и прочее, что “работает в фоне”.

И всё это можно (и нужно) страховать. Потому что ремонт вентиляции или пожарной системы — не дешёвое удовольствие. И если что-то ломается, а без него арендаторы не могут работать — убытки начинаются мгновенно.

Инвесторы часто страхуют:

• Оборудование от поломки, скачков напряжения, перегрева.

• От потери данных, если система хранения выходит из строя.

• От отказа, вызванного человеческим фактором (например, криво провели монтаж, и оно вышло из строя через неделю).

Всё это оформляется как часть основного полиса или отдельным договором.

Кто оформляет страховку: владелец или управляющая компания

Обычно — владелец. Потому что именно он несёт ответственность за недвижимость как актив. Но бывают случаи, когда управлением занимается УК или риелторская компания, тогда страховку оформляют они. Главное — чтобы всё было по согласованию, с полным пониманием, что и от чего застраховано.

Некоторые инвесторы включают страховку в расходы арендатора. То есть:

• Либо арендаторы страхуют своё имущество сами.

• Либо собственник страхует весь объект, а потом включает часть расходов в коммунальные платежи.

Такое встречается чаще, чем кажется. Особенно в больших торговых или офисных центрах.

Почему инвесторы не экономят на страховке

Потому что уже обожглись. Или видели, как обжигались другие.

Истории:

• Склад, сданный в аренду под стройматериалы, сгорел за ночь. Ущерб — 35 миллионов. У владельца был полис на 50 млн, страховка покрыла всё, бизнес остался на плаву.

• Торговый центр — снег обрушил часть кровли. Повреждены магазины. Убытки — на десятки миллионов. Страховая выплатила. Без неё — полное банкротство.

• Офисный центр — короткое замыкание в электрощите. Пожар. Погибли серверы, мебель, отделка. Арендаторы ушли. Только страховая спасла инвестицию.

В этих ситуациях страхование — не “бумажка”, а жизненно важный инструмент. Особенно если недвижимость — под кредитом, с долгами, или с десятком арендаторов, которых надо удерживать.

Как оформляется страховка

Процесс в целом такой:

• Оценка объекта. Иногда — с выездом специалиста, фотофиксацией, осмотром систем.

• Согласование рисков и условий. Что именно будет застраховано, от чего, на какую сумму.

• Расчёт стоимости. Чем больше рисков и выше сумма покрытия — тем дороже.

• Оформление договора и полиса. Обычно — в электронном виде.

• Периодическое обновление. Раз в год или при изменении условий — например, если появился новый арендатор.

Часто страховые предлагают технический аудит. То есть перед оформлением — смотрят, в каком состоянии здание, оборудование, системы. Это важно, потому что если потом случится авария из-за старых труб, а вы об этом “не знали” — будет отказ в выплате.

Сколько стоит страховка

Цены зависят от:

• Суммы страхования.

• Состояния объекта.

• Количества арендаторов.

• Вида недвижимости (офис, склад, ритейл).

• Локации (пожароопасные, сейсмичные зоны — дороже).

Но в среднем:

• Офисный центр на 100 млн — страхование от 150 000 до 500 000 рублей в год.

• Склад — чуть дешевле, но зависит от категории.

• Торговый центр — дороже, особенно если много арендаторов.

Это не копейки. Но в сравнении с возможными потерями — это даже не царапина на бюджете.

Что важно при выборе страховой

Инвесторы — не дети. Они не идут к первой попавшейся компании с надписью “страхуем всё”. Они смотрят:

• Репутацию. Как страховая ведёт себя при выплатах.

• Финансовую устойчивость. Чтобы не сдулась в момент аварии.

• Опыт работы с коммерческой недвижимостью. Это важно!

• Возможность расширенного покрытия. Не все компании дают гибкие условия.

• Условия урегулирования убытков. Сроки, порядок, кто виноват и что делать.

Некоторые даже страхуются у двух компаний. Это называется перестрахование — когда один полис покрывается другим. Вариант для крупных объектов и параноиков.

Небольшой совет для владельцев маленьких объектов

Если у вас не бизнес-центр, а небольшой офис или часть ТЦ, не думайте, что это всё не для вас. Как раз для вас — в первую очередь. Потому что у крупных есть юристы, резервы, связи. А у вас — только вы и ваш доход от аренды.

Так что даже если ваш объект на 10–15 миллионов — оформите полис. Пусть базовый, пусть без излишеств. Но чтобы в случае беды — не остаться на мели.

В конце концов

Страхование коммерческой недвижимости — это не дань моде, не требование банка, и не попытка кого-то “обмануть и выбить выплаты”. Это инструмент защиты капитала. Такой же обязательный, как налоговая отчётность, охрана или пожарная сигнализация.

Инвестор без страховки — это как водитель без ремня: вроде и поехал, но на первом же повороте может влететь в неприятности. И тогда уже не до рассуждений.

Так что если вы ещё думаете, страховать ли ваш офис, склад, торговое помещение — не думайте. Страхуйте. Потому что лучше один раз заплатить и забыть, чем потом помнить об этом всю жизнь.