Как учесть страховку в стоимости аренды

10 минут чтения

Когда вы сдаёте квартиру или апартаменты, особенно если делаете это не “по дружбе” и не “на пару месяцев пока дочь учится”, а с прицелом на стабильный доход, начинаете замечать одну закономерность: расходы лезут изо всех щелей. То кран потёк, то арендаторы дверью хлопнули так, что штукатурка обиделась, то подъезд покрасили в цвет “вырви глаз” и это почему-то испортило настроение. А потом приходит счёт за страхование, и вы такие: “О, опять платить”.

И вот тут логичный вопрос — а нельзя ли как-то учесть эту страховку в аренде? Чтобы и жильё было под защитой, и арендаторы вроде как сами поучаствовали в этом удовольствии. Ведь по факту, они живут, они рискуют устроить пожар с ужином на сковородке без ручки, а вы потом с этой сковородкой — в суд или к мастерам. Идея вроде бы здравомыслящая, но вот как её правильно реализовать — разберём сейчас по пунктам. Без воды, без пафоса, по-человечески.

Страховка — это не роскошь, а насущная необходимость

Прежде чем решать, как перекладывать страховые расходы, нужно понять, зачем она вообще нужна. И нет, не только ради галочки. Если вы сдаёте жильё, вы уже попали в категорию “повышенного риска”. Потому что живут в вашей квартире люди, которых вы не знаете настолько хорошо, как хотелось бы. Даже если они милые и улыбаются на встрече — никто не гарантирует, что они не включат духовку и забудут выключить. Или не захотят перевесить полку и пробурят трубу.

Поэтому страховка:

Защищает от затоплений (соседи снизу будут благодарны).
Покрывает ущерб от пожара или взрыва.
Спасает, если арендатор уронит телевизор на стеклянный стол.
Иногда покрывает даже утерю дохода, если жильё временно непригодно.

Сдавать без страховки — это как возить айфон без чехла и говорить “да я аккуратный”. Может и так, но стекло всё равно рано или поздно разобьётся.

Кто должен платить за страховку — арендодатель или арендатор?

А вот здесь начинается танец аргументов. Казалось бы, вы — собственник, значит, страховка на вас. Но! Это же арендатор пользуется благами квартиры, живёт, ходит, готовит, пользуется техникой, открывает окна, забывает закрывать воду… То есть риски создаёт он. Значит, справедливо хотя бы часть расходов включить в аренду.

Юридически страховка — это ваш расход. Особенно если вы страхуете сам объект: стены, перекрытия, конструктив. Но в реальности вы вполне можете заложить эти расходы в стоимость аренды. Просто аккуратно. Без фраз “я на вас страховку повесил”, а грамотно, как делает любой арендный бизнес.

И тут есть два варианта:

Включить страховую стоимость в ежемесячную аренду — незаметно, но честно.
Прописать отдельной строкой в договоре — например, “ежегодный страховой взнос — 6000 рублей, оплачивается арендатором”.

Оба варианта жизнеспособны, просто зависят от вашей стратегии и типа арендатора.

Как правильно рассчитать, что и как закладывать

Допустим, страховка вам обходится в 8000 рублей в год. Делим это на 12 месяцев — получаем 667 рублей в месяц. Не сумма, которая кого-то сильно напугает. Если вы сдаёте жильё за 40-60 тысяч, прибавка в 600–700 рублей в месяц — не то, что вызовет бунт.

Но бывает, что страховка включает больше: гражданскую ответственность, страхование техники, ремонт, даже страхование арендатора. Тут цена может вырасти до 15–20 тысяч в год. Всё равно — это в пределах 1500 рублей в месяц. И это уже можно:

Включить в аренду, если у вас короткий договор.
Обсудить как фиксированную надбавку, если арендатор въезжает на долгий срок.

Важно: никогда не делайте из страховки сюрприз. Уточните на старте, что объект застрахован, и часть стоимости — это покрытие рисков, которые потенциально создаёт арендатор. Звучит серьёзно, но по факту — нормально.

Что можно (и нужно) включить в страховое покрытие, если сдаёте жильё

Если уж речь пошла про страхование как часть арендного бизнеса, тогда подойдите к нему как взрослый человек, а не как “оформим что подешевле”. Минимум, который стоит включить:

Стены и конструктив.
Внутреннюю отделку (даже если ремонт был “по минималке”).
Технику (если она в хорошем состоянии, почему бы не застраховать?).
Ответственность перед соседями.
Ответственность арендатора (если позволяет полис).

Отдельно подумайте про опцию “утрата дохода”. Это когда жильё становится непригодным из-за страхового случая, и страховая платит вам компенсацию за потерю арендных денег. Особенно актуально, если аренда — ваш основной доход.

Как договориться с арендатором — без скандалов и давления

Вот тут важно не перегнуть палку. Люди не любят, когда им навязывают лишние расходы. Даже если они объективно разумны. Поэтому не надо сразу ставить арендатора перед фактом: “Квартира стоит 50 тысяч, плюс ещё 2000 — страховка, плюс уборка, плюс техосмотр, плюс я просто решил”.

Лучше подайте всё красиво:

Объясните, что жильё застраховано, и это для всех — спокойствие.
Скажите, что если случится что-то неприятное, вам обоим не придётся бегать и спорить, кто виноват.
Аккуратно скажите, что часть страховки уже заложена в аренду (если так).
Или предложите по-честному: “Я могу включить в стоимость, или вы можете оформить отдельную страховку на имущество — на выбор”.

Часто люди, особенно арендаторы на длительный срок, соглашаются, если всё честно и без подвохов.

Что можно прописать в договоре аренды

Чтобы потом не было “а я не знал”, договор — ваше всё. Включите туда пару строк:

Объект недвижимости застрахован по договору страхования № ХХХХ.
Стороны договорились, что страхование является частью расходов, заложенных в арендную плату.
В случае наступления страхового случая арендатор обязан сообщить об этом в течение 24 часов.
В случае умышленных действий арендатора, приведших к ущербу, ответственность ложится на него, вне зависимости от наличия страховки.

Это не только про формальность. Это — про защиту вашей собственности. И ваша уверенность завтра, что не придётся за свой счёт ремонтировать то, что кто-то сжёг “случайно”.

Стоит ли оформлять страховку на арендатора?

А почему бы и нет? Если страховая предлагает такую опцию — хватайте. Это прям мастхэв, особенно при длительной аренде. Такая страховка покрывает:

Ущерб, причинённый арендатором.
Повреждение имущества в ходе пользования.
Ответственность перед третьими лицами.

Да, это может стоить дополнительных 2000–4000 рублей в год. Но оно того стоит. И если вы нормально объясните это арендатору — он согласится. Особенно если с него не требуют больших сумм единовременно.

Можно даже предложить: “Хочешь — оформим на тебя, хочешь — я сам, но плюс 300 рублей в месяц”.

И знаете, что? Люди, у которых есть страховка, ведут себя аккуратнее. Прям заметно. Они не кидают мебель, не ставят кастрюлю на пол и чаще пишут вам, если что-то пошло не так. Потому что знают: теперь всё официально.

Как не попасть в просак: ошибки, которые совершают арендодатели

Если вы впервые решили учесть страховку в аренде, вот чего делать точно не надо:

Не прятать страховку под другими расходами. Это создаёт недоверие.
Не навязывать отдельную оплату за страхование без объяснений.
Не оформлять страховку “на авось”, без разъяснения, что она покрывает.
Не забывать продлевать полис — особенно если аренда продолжается.
Не соглашаться на аренду без подписания письменного договора, где всё это зафиксировано.

Ваша главная задача — быть открытым и логичным. Вы не перекладываете ответственность, вы распределяете её разумно.

Плюсы, о которых никто не думает

На самом деле страхование — это не только защита, но и маркетинговый ход. Представьте: вы сдаёте жильё с оформленной страховкой, с прозрачными условиями, с официальным договором. Знаете, сколько людей ищут именно такие варианты? Много. Потому что это показывает, что вы — адекватный собственник. Не жлоб, не любитель “платите кэшем и не задавайте вопросов”, а человек, у которого всё по уму.

Арендаторы всё чаще обращают внимание на такие вещи. Особенно айтишники, семьи, иностранцы, люди “с головой”. И это ваша фора перед другими предложениями.

Немного цифр, чтобы вы поняли масштаб

Допустим, вы сдаёте квартиру за 50 000 рублей в месяц. За год — 600 000. Страховка на 12 000 рублей — это 2% от дохода. Если вы закладываете её в аренду, это +1000 рублей в месяц. Почти незаметно. Но зато:

Ваш ремонт защищён.
Вы не нервничаете при каждой грозе.
Соседи снизу не подают в суд.
Арендаторы чувствуют, что о них заботятся.

Цена одной хорошей пиццы в месяц. Не слишком дорого за спокойствие?

Итого по-человечески

Если вы сдаёте жильё и до сих пор не учитываете страховку в аренде — зря. Это не просто про “себя обезопасить”. Это про грамотный подход, про уважение к своему имуществу и про спокойные ночи.

Да, это не всегда очевидно, не все так делают. Но вы ведь не “все”, правда? Вы — хозяин, который думает наперёд. А значит — всё делаете правильно.

Страховку можно и нужно учитывать в арендной плате. Главное — делать это открыто, без давления и с пользой для всех. Тогда и арендатор доволен, и вы не переживаете, что утюг оставили включённым на двое суток.

Сдавайте с умом, страхуйте без нервов, договаривайтесь заранее. И пусть ваша недвижимость только радует.