Когда стоит страховать сразу весь портфель недвижимости

Вы вложились в недвижимость — поздравляю, теперь вы не просто инвестор, а почти что “мелкий девелопер”. У вас не один скромный угол, а целый портфель: квартиры, домики, студии, а может, и пара коммерческих помещений. Выглядит солидно, звучит красиво, но не забывайте: с большой квадратурой приходит большая ответственность. А ещё больше головной боли, если что-то пойдёт не так.

Вот тут и встаёт вопрос, который одних будоражит по ночам, других — совершенно не трогает: а нужно ли страховать весь этот «метраж»? И если да, то когда это делать сразу и не затягивать?

Давайте разбираться на простом, человеческом языке. Без заумных определений, но с житейской логикой, историями и теми самыми ситуациями, когда люди потом говорят: “Вот бы я раньше это знал”.

Недвижимость — это не только пассивный доход, но и активный геморрой

Казалось бы, ну что такого может случиться с квартирой? Стены стоят, крыша не капает, арендатор платит. Но мы с вами не первый день живём — знаем, что беда, как правило, не предупреждает. И если одна квартира ещё как-то переживёт залив, пожар или неадекватного арендатора, то в портфеле из пяти объектов уже начинается не игра, а лотерея: где рванёт в следующий раз?

Вот какие неприятности любят навещать недвижимость:

• Пожар. Сгорела одна квартира — убытки на годы вперёд.

• Залив. Вода, как говорится, дырочку найдёт. И всегда не вовремя.

• Грабёж. Особенно если жильё пустует или в плохом районе.

• Природные катаклизмы. Град, буря, ураган — и привет, сорванная кровля.

• Проблемы с арендатором. Разгромил всё, съехал ночью, отключил свет — классика жанра.

Если у вас один объект — вы в стрессе. Если пять — вы в цейтноте. Тут уже не до “разберусь потом”.

Когда страховать всё и сразу — самое здравое решение

Есть ситуации, когда страховать весь портфель недвижимости надо не просто «желательно», а обязательно. Иначе будете не собственником, а постоянным “кризис-менеджером” со спущенным лицом.

Сразу страховать стоит, если:

• У вас больше трёх объектов недвижимости. Даже если вы уверены, что “все нормальные, с ремонтом, с хорошими жильцами” — это иллюзия стабильности. Чем больше объектов, тем выше вероятность, что в одном из них что-то произойдёт.

• Объекты находятся в разных районах или городах. Один дом в центре, другой — на окраине, третий — вообще в другом регионе. Риски увеличиваются в геометрической прогрессии. Где-то район с высоким уровнем краж, где-то — канализация старее, чем ваша бабушка.

• Вы сдаёте жильё. Идеальные арендаторы — это как единороги: все о них слышали, но мало кто видел. А страхование поможет, если арендатор забудет выключить утюг или решит устроить “вечеринку века”.

• Вся недвижимость — ваш основной актив. Если ваш капитал — это не диверсифицированный портфель, а сплошная недвижимость, то риск потери хотя бы одного объекта — это уже серьёзный удар по личным финансам.

• Вы часто в отъездах или живёте в другом городе. Вы не можете в любой момент примчаться с ведром воды или тушить пожар тапком. Значит, страхование — ваш удалённый “телохранитель”.

Страховать по одной или весь портфель сразу?

Тут начинается внутренняя борьба: вроде бы и хочется сэкономить, и “может, в этом году пронесёт”, и “я аккуратно сдаю, не дебилам же”.

Многие идут по пути “ну хоть одну застрахую”, потом вторую — и так далее. Но на практике такая стратегия чаще всего заканчивается тем, что пострадавшая квартира как раз была не застрахована. Закон подлости, он не дремлет.

Страховать сразу весь портфель — значит:

• Получить скидку за количество объектов.

• Закрыть вопрос одним договором.

• Упростить себе управление активами.

• Спать спокойнее. А это, между прочим, тоже инвестиция — в нервную систему.

Конечно, всё зависит от страховой компании. Некоторые предоставляют “зонтичные” полисы, где вы одним махом оформляете всю недвижимость. А где-то придётся побегать. Но если вы — человек системный (или хотя бы стараетесь им быть), то это окупается сторицей.

“Это же дорого!” — говорите вы

Давайте посчитаем по-честному. Страховка жилья — не такая уж и неподъёмная роскошь. Особенно если разбить на год или воспользоваться пакетным предложением.

Допустим, у вас 5 объектов. На каждую квартиру — страховка от 5 до 10 тысяч рублей в год. То есть в среднем 30–40 тысяч за весь портфель. Да, сумма. Но…

• Ремонт после залива — легко тянет на 200 тысяч.

• Возмещение ущерба соседям — ещё плюс 100–300 тысяч.

• Ущерб от пожара — ну тут уже не о суммах, а о слезах.

То есть страхование — это как шлем на мотоцикле. Не украшает, но может спасти жизнь (или деньги, что примерно одно и то же в инвестициях).

Страхование — это ещё и порядок в голове

Когда вы страхуете всю недвижимость сразу, вы неизбежно начинаете систематизировать: составлять опись, понимать, где какие риски, какие арендные договоры, какие коммуникации и т. д. Вы внезапно становитесь чуть ли не полупрофессионалом.

А ещё вы становитесь менее уязвимыми для форс-мажоров. Пример из жизни:

Мужик сдал квартиру, улетел в отпуск. Пока пил коктейли, арендатор забыл закрыть окно, пошёл дождь, потом ветер, потом сорвало окно, вода попала на проводку — пожар. Сгорело всё, включая соседскую технику. Без страховки — плач. С ней — неприятно, но терпимо.

Вы же не хотите быть этим мужиком?

Какие риски обязательно включать в страховку

Не все страховые полисы одинаково полезны. Некоторые дают только “галочку” в договоре, а толку — как от дырявого зонта. Поэтому при страховании всего портфеля не забудьте включить такие вещи:

• Пожар и возгорание.

• Протечки, залива, прорывы труб.

• Повреждение от стихийных бедствий.

• Грабёж и вандализм.

• Ущерб третьим лицам (соседям, арендатору).

Если вам предлагают “базовую защиту от солнечных лучей” и “защиту от падения метеорита”, но не включают затопление, то ищите другую компанию. Или хотя бы читайте мелкий шрифт.

Можно ли обойтись без страховки?

Конечно, можно. Можно ещё и без аптечки ездить, и без зонтика в ураган выходить. Некоторые так и делают — до первого громкого “бах”. И потом начинают нервно гуглить “что делать если сгорела квартира а страховки нет”.

Отказ от страховки — это ставка на авось. И пока у вас один объект, это ещё допустимо. Но когда у вас портфель, риски суммируются. И шанс того, что “где-то что-то да произойдёт” — возрастает с каждым метром квадратным.

Особенно опасно думать, что “сейчас кризис, денег нет, потом застрахую”. Это всё равно что подумать “у меня грипп, но денег на врача нет, авось само пройдёт”. Может пройдёт. А может — не то пройдёт.

Финальный штрих

Если у вас уже есть портфель недвижимости — считайте, что вы не просто владелец, а управляющий мини-бизнесом. А в бизнесе без страховки — вы не предприниматель, а лотерейщик. Вас спасает только удача. А удача, как известно, штука переменчивая.

Страховать весь портфель сразу — это не из разряда “ну ладно, если деньги останутся”. Это из разряда “первым делом безопасность, а потом доходность”. Потому что убытки жгут сильнее, чем налог на прибыль.

И да, в конце концов, если вы уже вложили миллионы в недвижимость, неужели жалко пару десятков тысяч на защиту этого добра? Не будьте тем, кто экономит на каске, строя небоскрёб. Вы ведь не такой. Надеюсь.