Какую сумму страхования выбрать для сдаваемой квартиры

9 минут чтения

Сдавать квартиру — это вроде как бизнес, только не с галстуками и офисом, а с ключами, тапочками и ремонтом за свой счёт. Всё вроде бы просто: сдал, получил деньги, живи себе спокойно. Но только если арендаторы вдруг не решат устроить барбекю на балконе, не затопят бабушку снизу или не возьмут телевизор «в залог», уехав в закат. Тогда спокойствие заканчивается, начинается боль. И вот здесь вспоминается страховка — друг, который может подставить плечо (если заранее не забыл подписать с ним договор).

Но какой полис выбрать — более-менее понятно. А вот сколько именно страховать? Вот в чём вопрос. Одно дело — «застраховать квартиру». А другое — понять: на какую сумму? Страховать стены? Мебель? Ответственность? Всё вместе? Или как получится? Тут уже начинается не аренда, а квест со множеством финалов.

Давайте разберёмся, как выбрать сумму страхования так, чтобы не переплачивать, но и не остаться с носом в случае ЧП. Без заумных формул, зато с жизненными примерами, цифрами и понятными советами.

Что вообще можно страховать в сдаваемой квартире

Чтобы понимать, от чего плясать, надо знать, что именно входит в страхование квартиры под сдачу. Тут не один вариант, а сразу несколько:

Само помещение: стены, потолок, пол, балкон, трубы, окна — всё, что «прирастает к бетону».
Внутренняя отделка: обои, плитка, натяжные потолки, встроенная мебель, ванна, раковина, ламинат и так далее.
Движимое имущество: холодильник, стиралка, плита, диван, кровать, шторы, посуда, микроволновка — в общем, всё, что можно потрогать и, к сожалению, унести.
Ответственность перед третьими лицами — в основном, перед соседями. Если ваши арендаторы зальют кого-то или устроят пожар, платить придётся. Или вы, или страховая.
Ответственность арендатора — отдельный блок, если вы хотите, чтобы страховал уже сам жилец.

И каждый из этих блоков может иметь свою страховую сумму. То есть, не обязательно страховать всё на один миллион. Можно страховать стены на 2, мебель на 500 тысяч, а ответственность на 1,5 миллиона — всё зависит от вашего подхода.

Сколько стоит ваш ремонт: реальный подход

Первое, с чего стоит начать — это просто сесть и посчитать, сколько стоит то, что вы хотите защитить. Не по ощущениям, а по-честному. Включите калькулятор и прикиньте:

Сколько вы потратили на отделку? Обои, краска, плитка, ламинат, натяжные потолки, встроенные шкафы — всё, что «не унесёшь, но испортить можно».
Сколько стоит ваша мебель и техника? Причём не по цене из чека пятилетней давности, а по той, за которую вы сможете это всё купить заново.
Есть ли у вас что-то ценное: дизайнерская кухня, антикварная люстра, коллекция стульев из дуба?

Допустим, у вас типичная «однушка» в новостройке, сдаётся в аренду за 35 тысяч. Ремонт «на твёрдую четвёрку», техника среднего класса, мебель — Икея (царство ей небесное), но всё аккуратно, без люкса.

Примерный расчёт:

Отделка: 300 000.
Мебель: 150 000.
Техника: 200 000.
Ответственность перед соседями — лучше заложить с запасом: 1 000 000.

Вот вам и итог: чтобы полностью покрыть риски, вам нужен полис как минимум на 1,65 миллиона рублей. А лучше с запасом — до 2 миллионов, чтобы не спорить из-за перекрёстных расходов, оценки износа и прочих радостей.

Ошибки, которые делают все (или почти все)

Выбирая страховую сумму, владельцы квартиры часто попадают в одну из ловушек:

Страхуют «по минимуму», чтобы просто быть «с застрахованной квартирой». Типа, пусть будет. А потом, когда ущерб выходит на 800 тысяч, полис на 300 — и никого не спасает.
Страхуют только стены. Мол, мебель и техника не такие уж ценные. А арендаторы, как назло, портят как раз технику и диван.
Не страхуют ответственность. А это именно тот случай, когда сосед снизу с адвокатом гораздо опаснее, чем арендаторы с дрелью.
Берут максимальный пакет «на всякий» — и переплачивают за то, что им не нужно.

Так что универсального рецепта нет. Есть только разумный подход.

Как страховая определяет стоимость и на что смотрит

Важно понимать, что страховая — не просто говорит: «Окей, вы хотите застраховать на миллион, вот вам бумажка». Нет, у них есть свои правила.

Что они учитывают:

Район, где находится квартира.
Этажность (чем выше — тем меньше риск затопления).
Тип дома — кирпичный, панельный, монолит.
Площадь квартиры.
Есть ли у вас сигнализация, домофон, металлическая дверь, стеклопакеты.
Как давно делался ремонт.
Какой уровень отделки (эконом, стандарт, премиум).
Сдаётся ли квартира в аренду (внимание: обязательно указывайте это честно — иначе в случае чего полис может стать просто бумажкой).

На основании всего этого рассчитывают стоимость страхования, и — важно — могут ограничить сумму покрытия.

Например, если вы хотите застраховать обои на миллион — спросят: «А что у вас там за обои? Из золота?»

Сколько стоит страховка в зависимости от суммы

Теперь — к самому приятному. Обычно страхование не бьёт по карману, как принято думать. Примерные цифры:

Страховка только на отделку и стены — 2500–4000 рублей в год.
Добавляем мебель и технику — уже 5000–9000 рублей.
Добавляем ответственность перед соседями — плюс 2000–3000 рублей.
Полис на 1,5–2 миллиона — в среднем обойдётся в 7000–12 000 рублей в год.

Разбиваем это на месяцы — получаем около 600–1000 рублей. Это сопоставимо с ценой одного крана, который может сломаться и затопить соседей. Так что вложение разумное.

А как страхуют профессионалы

Если посмотреть, как страхуют свои квартиры опытные арендодатели, то видно одну закономерность: они не мелочатся. Они понимают, что лучше заплатить за нормальный полис, чем потом бегать по судам.

Что они делают:

Делают инвентаризацию квартиры. Записывают: кровать — 20 тыс., холодильник — 30 тыс., диван — 25 тыс., кухня — 100 тыс.
Добавляют 20–30% сверху — на износ, замену, доставку и просто на «мало ли».
Страхуют ответственность не меньше чем на миллион. Потому что ремонт у соседей — дорого.
Указывают, что квартира сдаётся. Чтобы потом не было: «А мы не знали».

Некоторые даже оформляют два полиса: один — на стены и имущество, второй — на гражданскую ответственность арендатора (если тот отказывается страховаться сам). Это уже уровень «я не хочу проблем вообще».

Психология арендатора: почему лучше подстраховаться

Даже если арендаторы хорошие, вежливые и платят вовремя — у них тоже случаются накладки. Кто-то по незнанию, кто-то по неосторожности. И дело не всегда в «плохих людях». Просто в съёмной квартире человек не бережёт всё так, как в своей.

Вот типичные фразы, которые вы можете услышать после ЧП:

«Мы не знали, что кран нельзя так крутить».
«Ну я же не специально…»
«Думали, что всё уже было старое».
«Я вас предупреждал, что бойлер гудит».
«А почему это теперь с нас требуют деньги?»

И если вы не застрахованы — придётся всё улаживать за свой счёт. Иногда — через конфликты. Иногда — через суд. Иногда — через нервный срыв и валерьянку.

Итак, какую сумму выбирать

Нет одного правильного числа. Но можно вывести общую формулу:

Считайте реально: во сколько обойдётся восстановить отделку и мебель.
Добавьте технику, причём по рыночной цене — не по памяти.
Обязательно добавьте покрытие ответственности перед соседями — от 500 000 до 2 миллионов, в зависимости от этажности и фобий.
Закладывайте 10–15% сверху — на износ, непредвиденные расходы и форс-мажоры.
Проверьте лимиты у страховой — некоторые компании не позволяют страховать «всё подряд» на заоблачные суммы.

И, конечно, исходите из реальности. Не стоит страховать хрущёвку без ремонта на 5 миллионов. Но и страховать евроремонт с дорогой техникой на 300 тысяч — тоже абсурд.

Когда страховка окупается

Вы можете платить за полис годами и думать: «Зачем я вообще это делаю?» А потом — один случай. Один потоп. Один пожар. Один арендатор, который ушёл и выключил не тот автомат.

И тогда:

Вы не тратите 400 тысяч на ремонт чужой квартиры.
Не покупаете новую плиту вместо сгоревшей.
Не судитесь полгода с соседом-юристом.
Не снимаете деньги со вклада на чёрный день.

А просто подаёте заявление. И спите спокойно.

Лучше знать, чем гадать

В страховании квартиры для аренды нет ничего страшного. Это не абуза, не допрасход, не блажь. Это инструмент. Как домофон, замок или пожарная сигнализация. И от правильно выбранной суммы зависит, насколько он сработает, когда случится беда.

Так что подойдите к этому вопросу не на глаз, а с головой. С калькулятором в руке, с пониманием реальных рисков, и с мыслью: «Лучше я сам определю сумму, чем страховая мне потом скажет: “Ну вы же сами выбрали 300 тысяч, а не миллион. Вот и держите”».

Арендный бизнес — дело хорошее. Но только когда вы защищены. Во всех смыслах.