Что делать, если арендатор затопил соседей

8 минут чтения

Вот вы сдаёте квартиру. Может, не первый год. Может, только начали. У вас там стиральная машинка, смеситель надёжный, всё как полагается — вы не экономили, ремонт делали «на века», сантехник приходил, кран не капал. А потом раз — звонок от соседки снизу: «Вы нас заливаете, потолок капает, люстра искрит!» Вы, в лёгком ступоре, звоните арендатору. А он: «Ой… это… я шланг не так прикрутил… ну, бывает же…»

И всё. Теперь начинается эпопея. Кто виноват, кто платит, кто будет выслушивать жалобы бабушки с третьего этажа. А главное — как вообще из этой истории выйти живым, желательно без кредитов, нервного тика и разбитой репутации в соседском чате. Давайте разбираться, что делать, если арендатор вашей квартиры залил соседей, и как превратить водопад с потолка в просто эпизод жизни, а не финансовую катастрофу.

Сначала — сохраняем спокойствие

Да, звучит банально, но очень важно. Никакие крики, обвинения, паника и порыв «всех засужу» сейчас не помогут. Нужно собраться и действовать чётко, по пунктам. Иначе можно сделать ещё хуже.

Помните: если виноват арендатор, вы не обязаны платить за него просто по факту, что вы собственник. Но и перекладывать вину сразу — тоже не выход. Нужно разбираться по ситуации.

Установить причину затопления

Это первое, что нужно сделать. Причин может быть несколько:

Арендатор не закрыл кран, и ванна переполнилась.
Шланг от стиралки не был закреплён или вовсе отвалился.
Кран откручен «от руки» и начал течь.
Детский мяч залетел в унитаз. Бывает.
Лопнула труба — старость не радость.

И вот тут начинается важное разделение. Если причина — в неосторожности арендатора, значит, он виноват. Если причина — в инженерных системах, в износе коммуникаций, значит, это уже ответственность собственника. Потому что вы обязаны сдавать жильё в исправном состоянии.

Кто должен платить: собственник или арендатор

В законе сказано просто: вред возмещает тот, по чьей вине он произошёл. Но в жизни «по чьей вине» — это целый детектив. Вот основные варианты:

Если арендатор забыл закрыть воду, уронил душ в ванну, сам открутил кран — он платит.
Если прорвало трубу, которая старая, а вы не проверили — платите вы.
Если сантехнику ставили вы, а она оказалась бракованной — снова вы.
Если арендатор сломал что-то специально или по грубости — он.

Хорошая новость: если у арендатора есть страховка гражданской ответственности — платит страховая. Плохая: если страховки нет, платить придётся вручную. Иногда через суд.

Как действовать по шагам

Вот список, который поможет не утонуть — в прямом и переносном смысле.

Получите информацию от пострадавших соседей. Что именно пострадало, какие комнаты, когда началась течь.
Придите на место. Да, даже если вы не в городе. Назначьте доверенное лицо — родственника, управляющего, хоть соседа. Важно зафиксировать всё сразу.
Вызовите управляющую компанию или ТСЖ. Они составят акт залива. Это официальный документ, без него ни одна страховая ничего не выплатит.
Сфотографируйте повреждения. И у соседей, и в своей квартире.
Поговорите с арендатором. Узнайте, что именно он делал, когда началась утечка. Лучше — письменно.
Спросите, есть ли у него страховка. Если есть — он должен подать заявление в страховую.
Если страховки нет — предложите решить вопрос мирно. Иногда достаточно оплатить ущерб напрямую, особенно если суммы небольшие.
Если соседи требуют компенсацию с вас — не соглашайтесь сразу. Выясните причины. Помните, что не каждый залив — ваша вина.
В случае конфликта — собирайте документы и готовьтесь к суду. Обычно всё решается на уровне участкового или районного суда. Не страшно, но может быть долго.

Как доказать, что виноват не вы

Стандартная ситуация: вы сдаёте квартиру, арендаторы затопили, а соседи идут к вам, как к собственнику. Говорят: «Вы хозяин — вы и платите». Важно понимать, что это не совсем верно. Но доказывать свою правоту придётся.

Что поможет:

Договор аренды с подписью арендатора.
Акт приёма-передачи квартиры, где указано, что сантехника исправна.
Переписка с арендатором, где он признаёт свою вину.
Акт управляющей компании, где указана причина залива.
Фото и видео до и после.

Если всё это есть, и видно, что виноват не вы — суд, страховая или соседи признают это. Да, иногда соседи будут возмущаться, но закон на вашей стороне.

Что делать, если арендатор прячется или отказывается платить

Ох, это уже не самый приятный сценарий. К сожалению, встречается часто. Арендатор делает лицо «я не я», перестаёт отвечать на звонки или, что хуже всего, просто съезжает.

В этом случае:

Вы можете подать в суд сами — как собственник, взыскивая ущерб с арендатора. Да, это затраты на юриста, но иногда стоит того.
Можно предложить соседям самим подать на арендатора — если есть его данные (паспорт, прописка, номер телефона).
Если вы платите соседям сами — потом вы имеете право взыскать деньги с арендатора через суд. Это работает, особенно если есть акт о его вине.

Кстати, если у вас нет его полного имени и паспортных данных — включите их в договор аренды. Иначе придётся ловить беглеца по IP-адресу и народной молве.

Что делать, если вы сами хотите всё уладить

Иногда проще заплатить и забыть. Особенно если сумма небольшая, арендатор виноват не специально, а соседи — нормальные. В этом случае можно:

Подписать с арендатором расписку о возмещении.
Получить от соседей расписку о получении компенсации.
Сохранить все чеки и квитанции.

Это пригодится, если потом арендатор передумает или сосед скажет: «А вот ещё люстра не горит, давайте ещё 10 тысяч».

Как подготовиться заранее, чтобы потом не бегать

Вот тут важный блок, особенно для тех, кто хочет жить спокойно.

Прописывайте в договоре аренды, что арендатор несёт ответственность за причинённый ущерб.
Включайте пункт: «Арендатор обязуется застраховать свою гражданскую ответственность».
Делайте акт приёма квартиры с фото, указанием состояния сантехники.
Не жалейте времени на инструктаж. Да-да, это звучит как детский сад, но объясните: где перекрывается вода, что нельзя лить химию в трубы, как работает стиралка.
Установите датчики протечки. Серьёзно. Стоят копейки, спасают на миллионы.
Проверьте, включено ли страхование вашей квартиры и мебели. И главное — чтобы страховая знала, что вы сдаёте жильё.

А если у вас есть страховка — как она поможет

Страхование может покрыть:

Ущерб, нанесённый вашему имуществу — если залив пошёл снизу вверх (да, бывает).
Ответственность перед соседями — если вы виноваты (не арендатор, а именно вы).
Частично — ущерб, нанесённый арендатором, если у него есть страховой полис.

Главное — чтобы в страховке было указано, что квартира сдаётся. Иначе при выплате могут отказать.

Несколько слов о реальности

Пока вы читаете эту статью, где-то в многоэтажке капает с потолка. И кто-то в это же время задаётся вопросом: «А что мне теперь делать?» Так вот, залив — это не конец света. Это обычная житейская ситуация, которая решается. Главное — не паниковать и не перекладывать ответственность на соседа, не выяснив, кто виноват.

В большинстве случаев соседи хотят одного — компенсации. Если вы быстро, грамотно и вежливо реагируете — они идут навстречу. А если арендаторы адекватные — они тоже не отказываются платить. Просто всё должно быть подготовлено: договор, акт, страховка, фото, спокойствие.

Если совсем коротко

Да, арендатор может затопить.
Нет, вы не всегда должны платить.
Да, можно решить всё мирно.
Нет, не откладывайте оформление договора и страховки.
Да, лучше быть готовым заранее, чем потом бегать с тазиком и кошельком.

И пусть у вас в жизни будут только сухие потолки, довольные соседи и арендаторы, которые знают, где кран перекрыть!